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日期: Wed Dec 27 23:17:39 2000
標題: 「健全房地產租賃制度及建立良好租賃環境」會議

「健全房地產租賃制度及建立良好租賃環境」會議
內政部地政司 2000.12.14 2:00 pm
石振弘 紀錄


* 如何施行獎勵措施以鼓勵民眾投入租賃市場


內政部建築研究所 花敬群

1. 應朝向專業租賃方向，鼓勵專業租賃組織。
2. 房東成本的認列：營運費用、折舊可以認列成本。
3. 房東利潤的保障：土地法九十七條租金管制應予放寬。
4. 接下來可再思考營業稅與利得稅...
5. 租賃住宅之房屋稅與地價稅以自用住宅課稅。
6. 若降低地價稅與房屋稅，造成地方稅收減少；而中央卻可以因此增加
營業稅與所得稅收。


不動產仲介全聯會 張

1. 如果房屋買賣市場景氣不好，轉做租賃市場或許可以，但最好要大
量。
2. 目前土地自用優惠稅率規定一個人一生只能適用一次。既然如此，為
何要訂定其他限制？如一年之內不得有租賃與營利行為，即屋主出租，在
一年內則無法適用自用優惠稅率，因此，造成屋主不願出租。若解除此問
題，將可擴大供給。


地政司 張 司長

1. 以前為了防弊，自用住宅需事先登記，土地增值稅自用優惠稅率要符
合自用住宅稅率的前提是一年內不得出租。
2. 應該處理租賃業與信託業（需至少集資100億）間的區分。


崔媽媽租屋服務中心 呂秉怡

1. 嘗試以學校為對象進行專業租賃的可行性高：建商將整批住宅出租於
學校，達到經濟規模，同時可造成維護上的專業化。
2. 房客租屋問題：租屋資訊不足、房東任意調房租、搬家成本高。


政大經濟系 林祖嘉

1. 全台約有18-20萬空屋在交通不便地區，全台110-120萬空屋，扣除前
述20萬空屋（建商擁有），其餘還有將近90-100萬空屋為個人持有。因
此，除了鼓勵專業租賃外，亦可思考如何鼓勵個人房東出租。
2. 可朝向：房東租用給中低收入家庭則可免稅。可使房東願意出租給中
低收入家庭，將可形成一方面房東願意出租（中低收入家庭），另外一方
面，中低收入家庭願意租屋。
3. 目前（如桃園）國宅滯銷，應可作為出租予中低收入家庭之用，一方
面可照顧中低收入家庭，一方面政府可保留住宅，或許等景氣較好再賣。
4. 關於押租金上限的討論是為了拿掉土地法中租金不得超過地價與興建
成本的10％的規定（為了實施押租制度）。
5. 押租抵押的設定上與登記應再進行討論。


崔媽媽租屋服務中心 義務律師 劉鴻濃

1. 公證將使得租賃糾紛較易解決，但公證將曝光造成需繳稅，而為避免
糾紛於是不願出租空餘屋。
2. 2000個案例中，約有600件為房東收不到租金。處理此類糾紛非常麻
煩，因此，如果有類似經驗大概不敢再出租。
3. 現今法制雖不完善，但並非不健全，然而，眾多房東面對糾紛卻束手
無策的原因是因為處理程序的問題。現在狀況是房客欠繳二個月房租房東
才可收回房屋，然而房東必須先發兩次存證信函，又須待押金扣抵租金
後，房客仍然欠繳租金達兩個月（如此已過四個月），房東才可告房客，
以目前法院所設簡易法庭一般訴訟第一審判決約需四個月（從起訴到判
決），房客若再上訴，第二審可能還要需六個月，若房東勝訴要執行，法
院的執行處接到確定判決後要去趕房客走，約需再花三個月，共約需一年
半，因此一般簡易庭中租賃案件非常少（以目前民事訴訟法規定，租屋糾
紛一定要送簡易庭）。如此，房東僅能消極的等待房客自己走，亦即要趕
一個房客走所需花費是房屋一年半為出租所損失的租金。因此，與其在實
體法上（土地法、平均地權條例、國宅條例）規定，不如提供一個簡易的
處理程序，因此，建議以「鄉鎮市公所調解委員會」為解套機制，增加調
解委員會法律效力。
4. 以目前調解委員會執行狀況，若房東申請調解委員會處理，而房客不
去也沒用。而以德國調解制度為例，給予調解委員會一定權利，卻房客不
到，委員會可以根據房東提供之證據作裁決並公告（藉由可以讓房客知道
的公告方式）一定時間，並接受房客意見，調解委員會將調解結果送至法
院認可，即可具有判決相同效力，如此可才程序上避免繁雜問題。而透過
立法是否真能解決問題？糾紛問題建議加強調解委員會功能，調解委員會
不但各地都有，而且可減少法院負擔，又可加速解決問題速度。
5. 租屋或許不需進行登記，差別不大。


地政司 張 司長

1. 今年（2000）一月二十六日，土地法的修正案中，土地法34條之1增訂
第六項後段，成立不動產糾紛調解委員會，處理本法不動產糾紛。在土地
法的修法案上將其獨立為一條，希望將來有關不動產糾紛能夠透過行政的
手段解決。
2. 至於登記的部分，目前土地的登記是物權，而租賃是債權，可採任意
制登記或強制性登記，以債權登記費並不會像土地登記，物權要收權利價
值千分之一不同，可僅收工本費。


營建署國宅組

1. 因為房地產景氣低迷，在1999年初，即授權與各縣市政府，國宅可提
供低收入家庭、或機關、團體作為出租之用，亦可作為先租後賣。


賦稅署

1. 僅租賃業之房屋進行折舊稅賦優惠是否適當？
2. 目前修繕費用若無憑證亦可列報租金43％。


屏東商業技術學院 賴碧瑩

1. 公司戶面臨四種稅：地價稅、房屋稅、土地增值稅、營利事業所得稅
中，地價稅從千分之十降到千分之二的影響有多大？以八十八年為例，地
價稅僅四百四十億，當年稅收為五千餘億。以房屋稅從1.38％到1.2％的
差距到底有多大？
2. 公司戶與個人戶最大的不同在營利事業所得稅與個人所得稅的稅率級
距不同，所得稅而言個人戶（所得稅）最高稅率為40％，公司戶（營利事
業所得稅）為25％。因此，個人出租成本除認列外，可考量針對個人所得
稅上應予以優惠。


台北市政府國宅處

1. 房東不願亦出租房屋可能是因為租賃報酬低與房客常遷移，因此，重
新整理房屋的費用不少。
2. 建議第二棟或第三棟以上房屋課徵空屋稅，而提供出租則減免一定稅
賦。亦即一推一拉。


經建會 住都處 陳麗春

1. 賦稅是否為關鍵？房東不願意出租房屋的理由到底為何？是糾紛處理
的問題，則進行法制的研修。現今出租市場會在哪裡出現？
2. 出租折舊與閒置的成本之間的關係如何？若可盡快售出，或許寧願折
舊。


石振弘

1. 針對目前有關住宅政策的討論，包括租金補貼或租金扣底所得稅可能
都需查核租屋契約 最令人詬病的是轉嫁的問題，因此，房東出租住宅免
稅是必須考量的。而就資源而言，長久以來補貼購宅資源與補貼租屋的比
例為97：1，因此，應挪部分資源至租屋補貼。
2. 傳統租賃市場，因為租金低造成發展困難，但是非自有住宅市場不止
只有傳統租賃，例如押租制度或設定地上權等，而這種押租制度是須相關
法治的保障，其實台灣已經有相關的案例，但是因為風險的關係，僅在高
所得階層。因此，多元的非自有住宅市場的發展將可提供不同財物流量的
產品，以擴大租賃市場。
3. 建議建立住宅專業法庭或專業處理機制。
4. 目前台灣住宅租賃資訊無論公私部門都無法掌握，因此，應加強住宅
租賃資訊的掌握。
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